央行、银监会联合制定的房贷新政———《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》赶在了“十一”前紧急出炉。通知中要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。基于此次房贷新政，购房者嗅到了房地产风险凸显的气息，他们会如何打算呢？本期的《上海证券报•地产投资》就与知名房地产门户网站“搜房网”联合进行相关调查。“地王”频出正改变房市格局 或导致房地产业洗牌

2007年10月12日09:28　 来源： 上海证券报  
发表评论(0)支持(0)反对(0)　　以上市公司为主力的房地产开发公司，正在横扫全国掀起“圈地”狂潮：苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼板价、44亿元天价，创下上海单价“地王”；豫园商城以35.02亿元天价竞得武汉市一块土地，成为武汉“地王”；万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元的价格拿下东莞塘厦大坪地块；深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元；位于白云山脚下的广东省新“地王”，折合楼面价格18729元／平方米……

　　“地王”正在改变我国的房市格局，它最直接的影响就是对中小房地产企业生存空间的蚕食和挤压，这正在导致我国房地产业的悄悄洗牌，其显著特征是弱者被淘汰、强者恒强的状况日益明显———强势房地产企业将逐步走向垄断地位，实力较弱的房地产企业则逐步被淘汰。而强势房地产企业垄断的格局一旦形成，必然会对房价产生深远影响，因为那些占据垄断地位的企业在手握越来越多的定价权后，不可能弃权不用。

　　房地产开发必然依附于土地之上，换句话说，土地是房地产业存在的最重要基础，但是，面对强势公司尤其上市公司的激烈竞争，许多中小房地产开发企业在拿地方面已经开始被边缘化，在土地拍卖中，人们看到的更多的是上市公司之间的竞争，而鲜有非上市公司能够在土地拍卖竞价中脱颖而出的。

　　这种状态发展到现在，不少非上市公司的房地产开发企业，甚至已经放弃竞拍土地。以青岛为例，9月份，青岛李沧区延吉路地块，中海地产经过279个回合，以总价16亿多元的惊天价格拿下4万多平方米土地，楼面地价达到了8330元。在整个竞拍过程中，青岛本地的开发商竟然没有一次举牌，甚至连青岛市规模最大、实力最强的地产商都没有参与地块的竞争。原因很简单，延吉路地块现为青岛地产市场的“三类地区”，周边精装现房的售价也仅为7000元-8000元每平方米！

　　这种情况具有一定的代表性。当“地王”的桂冠轮流戴在实力雄厚的开发商头上，房地产市场的危机正在凝聚。因为强势房地产开发企业对土地的垄断，在把一些中小房地产开发企业逼向绝境的同时，也在不断强化着自己的垄断地位，强化着自己对房价的定价权，一旦定价权的传递过程完成，现在的相对比较充分的竞争格局转向少数强势企业的垄断格局，竞争力量将进一步被削弱，房价有可能再上一个新的台阶。

　　这种担忧并非空穴来风。今年9月11日，广州市国土部门开闸放地，13幅地块被各大开发商一抢而空。同时，一天之内连续诞生金沙洲、番禺、花都和全省地王，其中位于白云山脚的全省地王被富力摘下，折合楼面价格18729元／平方米，这一价格高于周边的房价。开发商开始“地王”之势，抬高房价，广州市富力地王周边的两大板块，目前楼价已多在1.5万元／平方米。“地王”拉动房价上涨一点也不奇怪，既然房地产开发商新拿地的价格折合成楼面价格就已经比周边房价高，房价涨还不是理所当然的吗？人们有充分的理由相信，开发商不会做赔钱的买卖，高地价的未来必然是高房价。

　　经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。由于“地王”的出现，人们有了一个更明确的标尺去衡量未来投资房产收益的预期，而房产预期收益的增加必然会进一步助推房市投机。

　　“地王”的涌现是楼市与股市之间形成“良性循环”的重要根源。9月26日，《人民日报》刊发了题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道，揭开了上市公司的圈地图谋：房价上涨———地产股升值———巨额融资圈地———土地储备———抬高股价、地价———拉高房价。“地王”在这一过程中扮演着推波助澜作用。

　　许多人都认识到了楼市与股市之间的互动效应，认识到了其对房价的推动作用，但是，许多人却忽略了“地王”对未来房市格局的深远影响，一旦强势房地产企业的垄断地位得以确立，我国房市调控将变得更为艰难，这是尤其需要警惕的。