在国外盛行的“以房养老”模式有望在国内推行，并首先在京沪宁等城市试点。民政部副部长窦玉沛日前表示，面对养老资金、服务保障等方面较大的需求，养老方式日趋多样化，“以房养老”在社会保障体系建设的过程中可以作为一种尝试。

　　在“以房养老”模式的调研和探索过程中，保险机构已经担起了“排头兵”的角色。今年4月，受建设部委托，太平洋寿险承担的“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题组完成市场调查，并提出了其在行业中的应用模式。专注于“以房养老”业务研究与实践的幸福人寿正在筹建开业，有望先一步试水“以房养老”。

　　两种模式

　　以房养老针对的是拥有房产但缺乏现金收入来源的老年人，通过中介机构出售或抵押自住房产的产权，从而得到按月或年付的定量养老金。

　　上海市公积金管理中心近日推出了“以房自助养老”协议，采取的基本模式为：65岁以上老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。而通过“以房养老”收来的房源将作为廉租房，以增加上海廉租房实物配租的房源。日前，家住普陀区的一对80高龄的老夫妻成为首位“以房养老”协议的受益者。

　　据了解，令保险机构颇感兴趣的是“住房反向抵押”，也就是“倒按揭”模式，它并不改变房屋的产权人，而是指老年人向保险公司、银行等金融机构抵押自住房产的产权，金融机构根据对老人年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值折损情况等进行综合评估，按月或年支付定量的保险金，一直延续到老人身故。金融机构可以在老人身故后正式获得房屋的产权，用于销售、出租或者拍卖，同时享有房产的升值部分。

　　业内人士表示，“倒按揭”是金融机构盈利性行为，等于是通过分期付款的形式，收买房屋产权，这也是保险公司看重的原由之一；而“以房自助养老”则侧重居家养老，必然有社会公益机构承担。

　　需求释放

　　以房养老正逐渐成为市场关注的热点。正如全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林所说，以房养老的市场需求正在释放。如今，“4+2+1”的家庭模式逐渐成为主流，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人财务有保障的晚年；另一方面，随着医疗条件的逐步改善，老年人的平均寿命延长，晚年的花费支出也在不断增大。而目前的养老方式限于传统的子女养老、靠退休金和其他收入自养，还有社会保障部门提供的社会养老。“以房养老”可以看作是三种养老模式的一种补充，同样也能改善不少“有房富人、现金穷人”的现状。

　　从保险的角度来看，“倒按揭”的以房养老产品也恰逢其时。专家表示，目前养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金；其中社保只能保障社会平均线，商业保险更偏合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的资产通过配置变成资源，也弥补了保险体系的一大缺口。沪上某中资寿险公司人士表示，上海60岁以上老年人占比已经达到20.1％，而且“空巢”家庭增多，很多老人将会需要这一产品，而在形式上，房子的产权归属直至去世都是老人的，这也满足“居者有其屋”的心理需求。

　　瓶颈难迈

　　有供应有需求还要看成交，目前，从市场的反馈看，“以房养老”的发展还需要有更多时间和观念上的准备。据悉，“以房养老”两年前就在位于南京汤山的“温泉留园”老年公寓试点，但直至目前，仅接纳了三四名愿意以这种方式养老的老人。广州的一项调查也显示，80％的老人认为这种“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式难以接受。

　　从技术层面看，保险机构要真正介入也并非一朝一夕之功。太平洋寿险产品开发部相关人士表示，“以房养老”产品已经不是简单的保险产品的概念，更准确地说，是一系列金融产品的组合，其中涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，这需要政府出台相关的政策进行扶持，方能促进相关产业的有效合作。也有专家认为，目前国内二手房市场与房产中介市场尚未成熟与规范，这会直接影响到该险种的风险系数。

　　记者就“以房养老”问题在社区采访了几位老人，他们都表示“以房养老”只有在增加更多的公益色彩后才能让老人接受。66岁的姜老伯说：如果单纯是市场化运作，要是缺乏有效的监管，老人很难放心，毕竟房产也是一笔不小的资产。复旦大学保险系某教授表示，“以房养老”还涉及到相关法律、评估标准、监管措施、继承权等问题，对于这些问题眼下暂时还仅仅处在思考层面，尚未有实质性的启动，离真正实现“以房养老”，恐怕还有很长一段路。