在地价、房价暴涨、国家外汇储备再创新高等诸多压力之下，政府主管部门阻击外资投资流入房地产市场的决心变得更加彻底。

　　11 月7 日，国家发改委和商务部联合公布了《外商投资产业指导目录(2007 年修订)》（以下简称《目录》）。《目录》中规定：自12月1 日起不再鼓励外资在内地房地产行业的任何投资行为，并首次限制外资进入内地房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　受此影响，11 月8 日地产板块大幅走低，板块平均跌幅3.77%。但据本刊了解，市场对《目录》反应较为平静，这在很大程度上是因为2006 年7 月建设部等六部委联合发布“限外令”（171 号文）之后，今年内“50 号文”和“130号文”等细则陆续出台，“限外”政策取向早已为业界熟知。在这个意义上，“《目录》的新政策在信息层面的影响并不大”，高通智库投资顾问有限公司总经理张宏对本刊说。

　　《目录》将“普通住宅地开发建设”从原有的鼓励投资类别中删除，除新增限制外资在二手房和中介、经纪领域的投资外，同时继续维持原有对外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及对土地成片开发的限制。

　　全面限制外资在目前还未大举进军的二级市场和中介、经纪业务，这被市场人士认为是房地产业进一步向外资收紧的强烈信号。中大恒基副总经理付严认为：“二手房限外的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。”

　　“近期确实出现了一些外资入股内地中介和经纪公司”，高力国际物业服务有限公司投资与项目部助理董事吕丽娇向记者介绍道，“但还没有到控股那么严重的程度。”

　　其中最引人注目的当属10 月22 号，房地产中介公司21 世纪不动产宣布从美国艾威基金获得规模为5200 万美元的融资，这也是内地房地产经纪行业获得的最大一笔国际私募融资，艾威基金成为21 世纪不动产的第三大股东，而第二大股东为高盛。

　　作为中国规范外商投资、引导进口操作性最强的一部法规，《外商投资产业指导目录》是外商在中国投资企业的设立及税收政策的基础。21 世纪不动产总经理张卫平认为，限制外资进入房产经纪公司的政策实施后，外资进入房产经纪公司有可能要经过商务部门的审批，有关部门有可能从设立的条件和标准上对外资进行限制。

　　目前，内地规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司，主要是具有港资背景的中原地产、台资背景的信义地产以及21 世纪不动产等。

　　而在具体的操作细节出台之前，市场普遍认为目前此举对外资在内地房地产的投资尚无明显影响。

　　内资企业议价得以提升

    《外商投资产业指导目录》共分为三大类，鼓励、限制与禁止，张宏向记者介绍道“限制不能等于禁止，只是提高了行业准入的门槛，长远来看能对市场起到规范作用”。

　　而吕丽娇也持同样观点：“虽然《目录》将‘普通住宅的开发建设’从原有的鼓励投资类别中删除，但也同样没有出现在限制条录中，这也是一个值得注意的信号，意味着在普通住宅上面还有商榷的余地。”

　　从市场影响看，“限外”不等于“禁外”，外资仍然有多种渠道进入中国市场。张宏认为，以往的限外政策确实取得了一定的效果，《目录》的调整其实是一种政策的延续。而越来越严厉的“限外”政策造成的影响是：在外资眼中，中国房地产作为一个待挖“金矿”的含金量越来越高。

　　张宏解释说，因为限制投资进入的主体，其实在市场上有了一个相对垄断的性质，外资准入者获得的利益将会更多，外资更加明确中国房地产市场是一个有利可图的大金矿。

　　“而外资现在想要来挖这个金矿，就必须找到中国内资的合作方，外资对内资的依赖性更强了，外资仍然可以参加房地产的一级开发，但必须和内资合作”，张宏认为，现阶段其实意味着，外资在努力成为“淘金者”的过程中，内资地产企业在合作机会上的议价能力显著提升。

　　房价持续高企

    政府压力难解国家发改委、国家统计局调查显示，今年10 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，为今年1 至10 月最大涨幅，而其中新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，二手住房销售价格同比上涨8.7%。

　　同时间，人们也习惯了人民币汇率屡创新高，CPI 月月见涨。据国家统计局消息，10 月居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.5%，重返10 年高点。

　　高力国际发布的报告也表示，在人民币兑美元持续升值（目前已于 11 月 8 日突破7.42，创出新高）的背景下，限制外资进入某些行业将有助减缓境外资金流入。政府希望对外资参与房地产交易加以限制，出发点可能是对于房价高企的忧虑。而外资此前对于一些城市高端物业的整体收购都曾被市场认为可能加速了这种趋势。

　　而外资究竟在多大程度上炒高了楼市价格，市场各方却一直无法达成共识。

　　“外资进入中国楼市尤其是高端物业市场确实推高了这一块房价的增长，但外资绝非主因。”吕丽娇表示，外资在中国市场仅占4.4%的份额，完全没有能力为市场定价。中国楼市高增长主要原因还是国内的需求。

　　来自国家发改委地产研究中心的报告也显示，今年房价快速增长与宏观经济联系紧密。

　　如流动性过剩、涨价预期导致投资购房增加等，而随着国家的一系列调控措施效果逐步显现，4 季度房价涨幅可能趋缓。

　　但张宏认为外资的实质作用要比投资额4.4% 的数字大得多：“早前大家都觉得外资占中国市场的份额不多，公认的比率为4%—5%，事实上这些外资所起到的力量比我们以前认为的要大得多”。

　　因为外资进入开发领域一般都是开发的前期阶段，这个阶段项目是没有办法向银行融资的，所以外资其实充当一个资金孵化器的作用，这些总体量上不算多的资金其实起到了一个放大的效应。比如原本只有5%-6%的资金，可是算上撬动资金的数量，其实有30% 之多，张宏解释道。