经济学者说又见“中国住房自有率世界第一”论当前一个很流行且被政府基本认可的观点是中国城市居民住宅自有率非常高，而且已经过高了。尽管不少学者对此进行了有理有据的批驳，但挡不住近期这一观念又见抬头。

　　住房自有率是判断住房市场情况的一个关键性指标。国外的居民住宅自有率到底有多高？中国城市居民的住宅自有率在世界上到底是处于什么水平，是过高了还是过低了？在这里还是有必要依据学理和国外事实对有关说法做一辩驳。

　　有些政府官员们有意无意把“住房自有率”与“住房私有率”混同。但其实这是两个完全不同的概念。“住宅自有率”的标准定义应该是，以居民家庭为单位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住在不属于自己的房里。根据这个定义，据笔者所知，无论是全国范围还是省市一级，中国目前并没有官方权威统计的城镇住宅自有率数据。国内目前仅有建设部每年报告的“住宅私有率”。在建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中提到：“2005年年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62％”，这应该就是“中国城市居民住房自有率世界第一”论断的数据来源。但这个数据丝毫没有提到住宅自有率，从这个意义上说，上述论断显然用错了数据。

　　显然，他们都把“住宅私有率”等同于“住宅自有率”。然而，所谓“住房私有”是指住宅的产权性质归私人所有，区别于公共所有。私有住房对应的概念是（政府）公有住房，并不说明实际居住其中的人是否拥有这套房子。建设部统计的“住宅私有率”显然是指这个概念。而人们关注和国际上通常说的是“住房自有”概念，指的是住在其中的人拥有着该幢住宅的产权，自有住房相对的是租房。

　　“住宅私有”和“住宅自有”显然是两个不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低于“住宅私有率”的，因为自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借给别人居住。用一个极端的例子可以说明，全国所有住房都属于一个人私人所有，然后所有人都必须从他那里租房住。这时候住房私有率仍然达到100%，但住房自有率几乎为零。

　　中国20世纪90年代房改之前，城市居民中拥有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在几轮房改之后，公房不再以租用形式提供给居民，基本都以全价或折价转售给个人。虽然不少居民折价从单位购入的住宅至今在转让和流通上存在诸多限制，但也算是私有住房，当前近82%的城镇房屋属于私有房的论断应该与事实基本吻合。另外，中国由于没有发达的租房市场，租房子的人群主要以刚毕业的大学生和移居到城市的人口为主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例并不算很高。所以可以确定，中国城市居民相当大多数还是住在自己的房子里，而且这个比例在世界范围内应该不低。但中国城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、统计部门、学者的进一步研究。

　　住宅私有率和住宅自有率两个概念是绝对不能混淆。住宅私有率的概念在市场经济下意义不大，因为除了部分欧洲国家有政府掌控的公共租房公司，国外很少有公共部门持有住房产权，而且房子产权归谁所有只是物权和法律概念，对房地产市场的需求和流通没有太大意义。

　　国际上所关注的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住进了自己所有的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租赁之间的比率分配，是任何房地产市场的最基本问题，对分析房地产市场特征、预测房地产市场未来需求具有基础性意义，也是一个社会结构形态的重要特征。所以即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在数据上差别不大，但若混淆概念，危险之大难以估量。

　　暂且不论现有中国住房自有（私有）率的数据是否准确，很多决策人士对国外实际情况毫无了解张口就来，显然是不负责任的。查阅最新的国际统计资料显示，很多东欧转型国家的住房自有率都高达90%以上。比如最高的罗马尼亚达到97%，保加利亚也达到96.5%，其他比较高的还有立陶宛(87%)、乌克兰(87%)、匈牙利(86%)。看到这些数据，有关中国城市居民住房自有率到底是否世界第一、第二就不言自喻了。

　　其实中国城市居民住宅自有率是不是世界第一，或者在世界范围内是否属于前列，本身意义并不大。国际数据显示，住宅自有率并非越富的国家（地区）越高，相反，一个总体趋势是相对较穷的国家反而较高。比如欧美较发达国家自有住宅率普遍在60%～70%。比较高的是爱尔兰（80%）、挪威(78%)、葡萄牙（76%）、英国(70%)、美国（70%），比较低的是德国（43%）、荷兰（54%）。瑞典如果考虑包括合作住房社的半所有权住房，住房自有率也只有54%。

　　有趣的是，对于瑞典这么一个典型的住房低自有率国家，美国城市发展与住房部部长阿方索•杰克逊今年７月接受中国媒体采访时居然张口说到“美国拥有自己住房的比率和北欧一些国家还有差距，在瑞典，个人拥有住房的比例达到88.5%”。可见要真切了解国际实情不是一件容易的事情。

　　住宅自有率的高低与住房市场的发达程度、与居民住房问题解决的好坏程度没有直接关系。简单就“住宅自有率”来下判断，是不全面的。但就“一般来讲，30%的人有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错了，其余的70%应是租房群体”，这个论断完全难以在国际经验中得到支持，我们更不能被这种毫无事实根据的论断指挥了我们的政策制定。政府可以引导相当一部分城市人口去租房，但如果政府让城市售房市场只盯着30%的人口，满足于30%的人买得起房，而让其他70%都去租房，这样的政策导向就是大有疑问的，既不符合国际潮流，也很可能带来严重的社会问题。

　　如果大多数人都不能拥有自己的房子，家庭财富就不能随着经济发展和社会进步积累，那将进一步扩大社会阶层分化，拉大贫富差距，催化社会矛盾。