2006年北京在售地产项目达867个,其均价为8972元/平米,达到历史新高2006年北京房地产市场依旧延续了2005年的生猛势头,房屋的销售价格和数量持续12个月一路高歌猛进。记者综合北京房地产交易管理网、SOHO中国及焦点网等多家单位各自公布的北京房地产交易统计数据发现,2006年北京共有867个房地产项目销售,销售总额高达2001亿元,销售总面积则达到2288万平米。其中2005年销售总面积为2217万平米,虽然经历了宏观调控和房价持续上涨,2006年北京房地产市场销售总量反而比2005年上升了3.2%.伴随市场销售总面积提高的同时,2006年度北京市房屋销售均价也在水涨船高,从2005年7534元/平米攀升到2006年8792元/平米的历史最高价,其中8000-10000元/平米为主流价格。

　　销售:9000元/平米以下住宅热销

　　2006年北京住宅市场供销两旺。记者统计的2006年北京住宅销售总价前200个住宅项目中,既有销售达到3000多套的超级大盘,也有总共几十套的高端别墅,而这200个项目年平均销售套数为581套,其中销售均价在9000元/平米以下项目的年平均销售套数为754套。由此不难看出,去年受到购房者青睐的热销住宅项目是那些销售均价在9000元/平米以下的项目。

　　一年来的市场销售现状也佐证了这一判断,包括东亚奥北中心在内的多个均价9000元/平米以下的楼盘,放号前数以百计的购房者排队等候的场面让人印象深刻。

　　这与开发商所宣称的动辄月销售上百套项目形成强烈的反差。销售总价前200名的住宅项目中,共有22个项目的年销售套数超过了1000套,其中单价最高的望京国际商业中心公寓均价为9597元/平米,销售均价超过9000元/平米的项目仅有望京国际商业中心公寓和保利金泉广场两个,其余20个项目全部为均价9000元/平米以下的普通住宅类产品。

　　从份额上看,均价在12000元/平米的高档住宅项目年销售达到1000套的比例为0,而均价在9000元/平米-12000元/平米的中档住宅项目仅占9%,均价在9000元/平米以下的普通住宅则以91%的份额占统治地位。虽然不能由此说北京房地产市场内的中、高档住宅项目在2006年遭遇了销售滑铁卢,但在数据面前相对较低价位的普通住宅热销已是不争的事实。

　　同时,从这些热销的住宅产品来看,其产品类型集中体现为以中低价位、中小套型为主产品。从2006年销售总量前五名的项目来看,依次为年销售3561套的明天第一城,3105套的科协家园(新龙城),2611套的东亚奥北中心,1921套的北京新天地、1875套的远洋山水、1733套的沿海赛洛城以及1700套的万年花城。这五个项目全部位于四环之外,多数接近五环。其中均价最高的是位于石景山区的远洋山水,销售均价为6849元/平米,而均价最低的则是位于朝阳区的北京新天地,仅5946元/平米。五个项目的均价几乎都集中在6000元/平米上下,而从定位上看又基本上全部以中小户型为主。结合目前北京东亚望京中心等纯小户型项目热销局面来看,2006年为中低价位、中小套型住宅项目的热销年。

　　价格:8000元/平米- 10000元/平米成主流

　　2006年国家九部委针对房地产业的多项调控政策相继出台,使得年内住宅产品的供应数量和速度放缓,而此局面在很大层面上影响了市场当前的价格走势。

　　2006年完成土地开发投资、新开工面积等方面都出现了一定幅度的下降,最为突出的则是2006年9月后持续4个月的销售量大于新增供应量,供需不平衡的局面进一步拉大,在此背景下,2006年北京房地产市场销售均价自然而然达到了8792元/平米的历史最高水平。

　　在2006年销售总价前200名的楼盘项目中,销售均价层次划分相当明显。均价在12000元/平米以上的高档住宅项目达44个,占销售总价前200名的楼盘项目的22%;均价在9000元/平米-12000元/平米区间的中档住宅项目达41个,占销售总价前200名的楼盘项目的20.5%;其余115个项目均为销售均价在9000元/平米以下的普通住宅项目,在销售总价前200名楼盘项目中所占比例高达57.5%,超过了中、高档住宅的总和。

　　从价格梯度上看,销售均价在8000元/平米-10000元/平米区间的楼盘数量,在销售总价前200名的楼盘项目中数量最多,达到了47个之多,单是这一均价段的楼盘就占总量的24%,由此不难得出8000元/平米-10000元/平米这一价位是2006年北京住宅产品的主流价格区间。

　　产品:别墅销售遇冷

　　在2006年北京商品房市场火爆非常的背后,别墅市场作为商品房市场的一个重要分支在全年的销售情况上却显得相当疲软,除少数楼盘受到认可销售情况不错以外,不少项目都可以用惨淡经营来描述。事实上,2006年别墅的惨淡销售与普通商品房动辄数百套的销售规模相比,实在有些萧条,其中天伦随园、财富公馆等多个高端别墅项目年销售量在不到10套的个位数上徘徊,尤其是位于通州区的国花园别墅项目甚至以鸭蛋作为一年销售工作的总结,尴尬非常。

　　仔细看来,销售情况不佳的别墅项目,除部分取得的预售许可证允许销售的套数就比较少以外,其余均是实实在在乏人问津的。从地理位置的分布上看这样的项目多集中在昌平、通州和石景山等非核心别墅区域,由于别墅项目针对的目标客户群是高端人群,其工作办公地点有不少是位于国贸、亚奥等区域,销售不佳的别墅项目自身所处的地理位置与客户群集中区较远,定价又存在一定问题,加上没有北京正北的中央别墅区这样类似区域的客户认知和积累,销售工作举步维艰也就不足为奇了。

　　今年别墅项目销售不佳,还有一个重要原因在于供大于求。2006年北京新开盘的别墅项目众多,仅在年底的12月就有格拉斯小镇、香邑山等六个新项目集中入市,加上部分原有别墅项目的老盘后期工程相继上马入市,别墅市场上对有限的高端客源的争夺已经到了白热化的阶段,项目销售不佳自然而然。

　　根据2006年北京房地产分析报告的数据,目前在售的别墅项目大多数销售情况均在低位,少数热销盘全年的销售量也仅上百套,与市场中不少开发商宣扬的项目热销局面,形成强烈的反差,开发商制造热销的局面在事实面前不攻自破。