随着未来预期供应的减少，大户型被广泛的认为将是“市场的宠儿”、“利润点”，甚至是“价格提升点”。

　　大户型，特别是其中的高端住宅，成交结构中有三分之一依赖境外人士购买。在“限外”令下，境外机构、境外基金为何对高端住宅的收购仍然痴心不减呢？日前，上海同策房产咨询有限公司研发中心对上海大户型住宅典型———高端住宅市场做出了深入的分析研究。

　　保值增值外资青睐高档物业

　　上海同策认为，高端住宅的获利空间主要来源于其保值和增值的能力。所谓保值能力，是指在物业持有期间规避物业贬值的能力，主要体现为租金收益；所谓增值能力，是指转让物业后实现的价值增值，主要体现为货币升值和物业升值。

　　

　　根据近两年的统计数据，2006年高端住宅成交均价环比上年增长16%，上海同策房产咨询有限公司研发中心保守估算，预计随后几年每年的涨幅为10%。

　　从测算结果可以看出：无论高端别墅还是高端公寓，投资回报率随着持有年限的增加而增长。上海同策房产咨询有限公司研发中心的统计数据显示，2006年高端公寓成交均价较上年上涨13%，而高端别墅成交均价增长率更是高达25%，远远超过REITs对房产价值年增长率的要求，由此，海外基金对高端住宅收购乐此不疲的真正原因就不难理解了。

　　政策不明高档物业投资有风险

　　上海同策房产咨询有限公司研发中心对今后高端物业的趋势主要有以下几点。

　　第一，“70/90”下的供应稀缺，高端住宅投资价值凸现。从政策面来看，中央将会督促各地方政府进一步加大现有政策的执行力度，宏观调控政策影响下的高端住宅尤其是高端别墅市场供应相对缩减，供不应求将导致市场进一步升温。高端住宅更将因其稀缺性凸显其投资价值。

　　第二，低风险、高收益的投资工具。通过对投资回报率的测算，可以发现，人民币升值和房产价值升值在投资总收益中占据主要地位，换言之，在货币升值和房产价值升值的背景下，即使租金回报水平较低，投资高端住宅仍然能获得稳定的高收益。

　　第三，税赋的不确定性影响投资特性。虽然高端住宅是一个低风险、高回报的投资工具，但同样也不能忽视一些不确定性因素的存在，而且这种不确定性可能会对高端住宅的投资特性产生一定影响。

　　例如，目前的税收政策主要集中于房地产的交易环节，《物权法》通过可能性较大，争论多年的物业税也有可能破茧而出，而持有环节的征税将真正发挥税收政策对房地产投资和投机的抑制作用。