随着近年来朝青板块住宅开发的陆续放量，该区域内的商业配套项目的放量也开始与日俱增，并且在今年形成了一个持续供应的局面。据初步统计，目前该区域内的商业放量近30万平方米，其中包括星河湾、珠江罗马嘉园、天鹅湾、国美第一商街、A-ZTOWN、润枫水尚等高档楼盘商业配套的陆续开发，从而使该板块逐渐形成为一个具有一定居住氛围的纯居住区，同时该区域商业对住宅市场的影响也逐渐显露端倪。

　　供应：区域商业配套放量激增

　　随着朝青板块住宅开发的陆续放量，该区域内的商业配套项目的放量也开始与日俱增，并且在今年形成了一个持续供应的局面。据初步统计，目前该区域内的商业放量近30万平方米，其中包括星河湾、珠江罗马嘉园、天鹅湾、润枫水尚等高档楼盘商业配套的陆续开发，从而使该板块逐渐形成为一个具有一定居住氛围的纯居住区，同时该区域商业对住宅市场的影响也逐渐显露端倪。

　　据了解，该区域的商业主要是以住宅底商为主。主要包括青年汇4万平方米的底商、润枫水尚4万平方米的底商、珠江罗马嘉园2万平方米的底商、朝阳园近2万平方米的尚街，这些中高档住宅项目的底商主要是以精品店、日常生活用品店等社区商业配套为主。于今年1月份开始销售的天鹅湾的商业配套项目天鹅坊面积为5万平方米，项目定位于朝青板块的高档休闲娱乐园林式商街，是目前该区域内体量较大的高档商业项目，该商业主要由生活配套、生活休闲、特色餐饮、精品购物等高端、品牌化的商业为主要业态，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成。在综合配套区和高端休闲娱乐区，则以高端品牌、品质为主要招商对象，构成一个汇聚人流的大的综合配套休闲娱乐区。此外，国美第一商街的体量则高达10万平方米，是该区域内体量最大的综合性商业项目，地处朝青板块中心地带青年路核心，共分为五大业态，融餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，整个国美商业街将形成特色餐饮一条街，大型超市、电影院、便利店、酒吧、网吧、洗浴中心、洗衣店、书店等一应俱全。

　　需求：中高档商业配套短缺

　　朝青板块商业配套的缺乏从两年前开始逐渐显现。从2003年珠江罗马嘉园进入该区域进行开发时，朝青板块才开始逐渐进入人们的视线，由于当时该区域开发的住宅面积相对较少，还没有大量业主入住，尚未形成有效的需求，因此商业配套不足的窘况没有直接体现出来。其时，区域主要商业以零散的小型商业门店和社区商业配套为主，比如入住较早的珠江罗马嘉园依靠其社区商业配套，在一定程度上满足了前期入住业主的需求。

　　但是，随着入住业主数量的增加，单一项目的社区商业已经无法满足日渐增多的居住人群的购物、休闲、娱乐等多方面的综合性需求。据初步统计，截至到2006年年底，以朝阳园、合生橄榄季、星河湾、国美第一城等楼盘为主的项目有近15000户业主入住。加上该区域正在开发的天鹅湾、润枫水尚、A-ZTOWN等项目，2年后该区域项目入住的业主将达到近30000户，这势必成为北京一个大型的居住区域。

　　从目前该区域的商业配套来看，主要以朝阳路商圈的华堂商场、白云市场及定福庄的易初莲花等为主，青年路的国美第一商街虽然从今年就开始进行销售，但多数业态的商业还没有入驻进行营业。有些项目比如珠江罗马嘉园、朝阳园的商业配套已开始投入使用，但仅仅是本社区住户基本日常生活需求的一部分。同时，由于多数住宅的社区商业配套开发都属于最后开发，因此好多项目首批入住的业主将面临在其居住小区内没有商业配套的情况。

　　业内人士认为，朝青板块虽然经过4年的开发，但是，目前该区域的商业主要以饮食、综合型商业为主，同质化明显，区域商业配套的起点比较低，且比较分散。朝青板块居住人群的消费目前主要集中在朝阳路，目前在朝青板块，尤其是朝阳北路周边区域还没有出现高品质的消费区域和场所。而随着区域内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常的休闲、娱乐的需求会日益增加。从目前朝青板块的发展来看，随着该区域大量高档住宅项目的集中入市，区域内高端人流量将会日趋增加，消费力也会有所增强，而随着天鹅湾、A-ZTOWN、星河湾、润枫水尚等高档项目的相继入住，这种需求潜能将越发凸显。粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏认为。

　　出招：商业品质有待提升

　　据业内人士的初步推算，两三年内朝青板块所需要的商业配套面积不应该少于40万平方米。而自2003年珠江罗马落户朝青板块开始，伴随星河湾、天鹅湾、逸翠园、A-ZTOWN等众多高档项目的先后亮相，朝青板块已经逐渐形成为一个中高档项目的居住区。朝青区域的商业正从空白逐渐发展到丰富，同时随着该区域的住宅开发的集中释放，各项目的配套商业也陆续进入市场。如果大量商业项目上马，商业供应同质化竞争之下，必然引发商业供应过剩的现象。如果整个市场不坚持互补、差异化的开发，同质化竞争的局面将越演越烈。只有细分市场才可以独挡一面，朝青板块内各楼盘应共享资源，以免造成商业的瞬间过剩。目前该区域的商业供应还基本以餐饮和综合商业为主，休闲娱乐配套相对短缺。因此，休闲娱乐类商业的供应在该区域的前景将会相对不错。但是，从发展的角度来看，朝青板块的商业配套建设应该具有超前的意识，如果不提升商业配套的开发品质的话，将可能出现供给和需求错位的现象，那样即使商业面积很大，种类也很多，但也同样会面临短缺的局面，这种短缺则是品质上的断档。