4月，在京城楼市整体交易继续走低的形势下，投资型买家较多的东、北区域，25000元/平方米以上的高档房，大户型楼盘成为楼市寒流袭击的主要对象。

　　近日，搜狐焦点房地产网的新闻评论论坛格外热闹，论坛上《楼市•房讯》4月1日刊登的“九成高档房三月份成交为零”的文章成为关注焦点。有质疑、有惊异、有不安也有欢呼。不管怎样，楼市遇冷已成共识，但真实的市场行情究竟如何，《楼市》记者进一步进行了深入调查。根据本刊市场研究部最新统计数据显示，今年一季度北京高档公寓成交量为915套，环比下降59%，但不同区域、价值、户型区间的高档公寓，各有差异。

　　4月成交量继续走跌

　　继北京高档房3月份遇冷之后，4月份成交量依旧低迷。来自北京房地产交易管理网的监测数据显示，4月1日—23日，北京万元以上高档公寓成交量451套，比去年同期630套的成交量下降28%。尽管进入4月下旬之后，成交略见回暖，但依然难以扭转下跌之势。

　　记者实地走访获悉，位于北部的某高档楼盘，进入4月份以来，销量仍呈急剧下滑之势。“3月份虽然成交冷清，但整月下来也有十来套的成交。如今，4月份将尽，却仅有几套成交。”该项目一负责人坦言。

　　此外，根据本刊市场研究部监测，位于朝阳公园西门附近的9号公寓和位于西三环莲花桥西南角华尔街观典，进入4月份以来，两周之内分别成交2套；位于朝阳路的新华联丽景珊瑚湾，仅成交3套；位于崇文区广渠路的新裕家园，一套未成交。

　　东、北部受挫最大

　　在大势跌至波谷之际，北京高档房市场格局亦发生了翻天覆地的转变。曾经不被人们看好的南部，表现出需求略强的势头，而成交量一向平稳的西部，成交量稳中有跌。而一直以来都备受追捧的东部和北部，却遭遇了前所未有的寒流。根据本刊市场研究部监测，两区域3月份成交量环比分别下降72%、76%。

　　对此，华高莱斯方面从不同区域的需求构成进行了分析。“从东部和北部的高档公寓来看，以往投资性需求占有相当比例，约在20%以上，有的甚至高达40%～60%，在大势导致投资型需求缩减的背景下，成交量便出现下跌；而南部和西部，由于聚集的更多是自住型需求，所以，大势出现震荡之际，受影响相对小一些。”

　　为了进一步论证如上观点，记者近日分别对东、北部的高档公寓进行了实地探访。

　　4月18日（星期三）下午2：00，记者来到去年疯狂热销，一周之内销量曾突破300套的某知名楼盘售楼处。门口一男一女两位迎宾正在闲聊，沙盘旁边，一位看房人正在倾听销售人员介绍。正当记者暗叹该售楼处现时的冷清与昔日的繁荣形成鲜明对比之际，唯一的看房人也走了。偌大个售楼处，仅剩下门口的两位迎宾和前台的一位工作人员。经这位工作人员介绍，春节后该楼盘的来访量明显减少了，每天仅有3～5组人看房，周末也仅有10组左右。而在去年下半年，几乎每天都会有几十组。

　　同样，位于东区广渠路附近的“富贵园”，自2005年批准预售的444套房，截至4月20日，总成交379套，而3、4月连续两月成交量均为零。

　　2.5万元以上楼盘销售最难

　　通常情况下，售价越高的房屋销售速度越慢，此情况在高端市场遭遇震荡之际尤为明显。根据本刊市场研究部分别对不同价格区间高档公寓进行监测显示，单价1万～1.5万元的高档公寓，成交情况稍好；其次是单价1.5万～2万元的项目。而成交最困难的是单价2.5万元以上的高档房。

　　就具体项目而言，情况各异。来自北京市房地产交易网的数据显示，位于东直门区域，售价30000元左右/平方米的某高档公寓项目，去年5月28日开盘至今，网上签约量为零。而位于朝阳公园附近，最高售价在25000元/平方米以上的某高档公寓项目，去年11月份获得预售许可的140多套房屋，至今网上签约量仅14套。

　　与售价25000元/平方米以上高档公寓面临的销售困境相比，售价稍低的楼盘，比如位于东四环的泛海国际、阳光上东和壹线国际，销售情况均较良好。然而，也仅仅只是个案，整体而言，成交量仍然呈下降趋势。比如朝青某售价10000多元/平方米的高档房项目便销售惨淡，其年初获得预售许可90多套房，截至目前，网上签约量仅20多套。

　　大户型叫好不叫座

　　“大户型针对的主要是投资型需求，而从导致此次高端市场出现波动的原因来看，无论是股市走火，还是物业税、加息等各类政策的预期，影响的都是投资需求。关于这点，从传统投资热区东部和北部高档房成交量下跌幅度最大的事实足以窥见。”戴德梁行（泛城）住宅部董事岳锋纲说。

　　虽说未来大户型稀缺是不争的事实，但在投资者看来，大户型总价高的特点亦是其时下成交量大跌的主要因素之一。从事高档房投资近五年的卢峰表示：“大户型总价高，而房价一直在涨。投资成本太高，整体资金回报率就会降低。现在做投资的确是比以前谨慎了很多。”某高档房楼盘开发商无奈地说，大户型叫好不叫座，的确是怪现象。

　　4月18日下午3：00记者在和平里某项目售楼处所见情形印证了如上观点。曾经门庭若市，如今却门可罗雀。宽敞的售楼处内，仅有两位销售人员。一位销售人员告诉记者，“今年春节后该项目销售速度明显下降，其中一个主要原因即户型较以往增大了。”

　　从该项目的销控表上，记者看到，其于4月初推出的6号楼，D单元两居室的户型已出售20套，而定位于三居的C2户型成交量仅4套。

　　而近日本刊市场研究部对50位高端买家所做的抽样调查，也进一步证实了这一情况。调查结果显示，50位购房人中，有36位购房人对100～150平方米的户型表示青睐；有10位购房人，表示更倾向于150～200平方米户型；仅有4位购房人表示愿意购买户型面积在200平方米以上的房屋。