连续三年的宏观调控，导致房产投资者数量连年下降；投资回报率的持续降低，让个人投机者开始思考新的赚快钱方式；股市的火爆引发全民炒股的局面，甚至房产投资资金也大量转向涌入股市……种种因素，正导致过去10年持续高涨的房产投资走向理性，高峰时期的辉煌不再。讲求专业性、理性、小风险性的“后房产投资时代”到来了。

　　变数1

　　快钱时代结束

　　从去年12月开始一路上涨的股市让不少炒房资金逐步流入股市。经历了漫长的熊市，股市牛气渐长，再度迎来了热切的股民。五一长假之前，股市摆脱熊市的经年纠缠，连连突破上行。一些老股民在激动之余，对长假过后的行情心存疑虑。但是五一过后，股市连连带来惊喜，上证指数突破4000点，股市火暴，吸引了大量热钱进入，据相关统计数据显示，4月全国存款锐减1600亿元，其中相当一部分进入股市。

　　与股市的牛气冲天相比，楼市在经历了近10年的快速增长后，逐渐增大的风险，让投资者望而却步，从成都晚报房产投资沙龙成员最新投资动向可以发现，不少投资大户，开始脱手持有物业，逐渐将资金转移到股市，或者其他投资市场。

　　据相关调查，最近一年多时间被困房产投资资金不在少数。部分投资者还陷入了各种各样的麻烦，包括当地开发商的承诺以及投资回报率问题上仍然还有不少纠纷。由于成都楼市增长已过了增长最快的时期，依靠楼市增长赚快钱的投机者大幅度减少，不少投资者表示，由于房价已是在高位上运行，随着风险性的增加，逐渐回落的投资预期，已无法支撑投资者对房产短期投资的信心。

　　变数2

　　投资回报底线降低

　　目前成都核心市区房价大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物业单价甚至突破万元。对于投资者而言，不管是短期还是长线投资，都将承担巨大的压力，投资者罗先生表示，2004年以前，成都市区房价保持在4000元左右，一套30平方米的小户型价格在12万元左右，地段较好的物业，精装后出租价格保持在700——1000元/月，如SOHO沸城，投资回报率至少可以保持在8%以上。如今房价高涨，一套30平方米的市区投资物业，价格可能已经在20万元左右，但租金却没有大幅度增长，回报率最多能保证5%已非常不错。而部分单价在七、八千元的物业，已基本上失去了靠租金回报赢利的长线投资价值。

　　对于短线投资者而言，不少人表示，成都市区房价攀升至6000元/平方米以后，不管是从物业增值空间，还是市场承受能力，以及物业交易频率看，都已进入高风险期。两年前，不少依靠资金流赚钱的投机者认为，一旦房产物业半年个月内出手利润不能达到10%以上，资金就没有充分利用，但现在不少人已降低了物业增值的心理预期。而且从目前市场情况下，物业能否保证如期出手也成为疑问。

　　变数3

　　纯投资者逐渐减少

　　房产投资市场的变化，直接影响便是职业投资者开始退出市场或者改变投资思维。为防止投资风险性，以半居住半投资模式介入房产市场的购房者比例增加。不少购房者表示，07年以后投资房产，不再是单纯寄托于房产升值和高回报性，而是在考虑改善住房环境或者一次置业时，顺便考虑物业的投资价值。投资沙龙成员刘先生表示，自己在去年思考投资房产时，仔细思考了改善自己居住环境的因素。最终他选择了一套东三环一套135平方米的大户型，刘先生表示，如果两年后该楼盘甚至明显，可以考虑出手，如升值不明显，也可以考虑自己居住，将以前市区的房子出售或者出租。类似刘先生这种想法的购房者不在少数，一方面保证了投资不利时如何降低风险，另一方面，由于仔细思考了物业居住价值，反而让所选物业具有更多市场。

　　变数4

　　投资者更专业理性

　　后房产投资时代，由于楼市经历了持续三年的宏观调控后，整个市场变的更理性，投资者向专业性发展。两年前投资者见到房产物业就下单，请人排号炒房的现象正在逐渐消失。不少投资者开始向专业发展，分析政策趋势、了解开发商实力、行业动向、区域变化、房价走势等信息成为职业投资者的必备功课，投资者邓先生表示，以前自己只是习惯性地踩盘，如今对媒体和专业机构的市场分析行业动态也非常关注，因为这些因素极有可能影响自己的投资结果。

　　此外，在房产快速增长时期，投资者盲目追捧下单的情况几乎没有了。如今，投资者下单，会严格审查楼盘价格增长可能、出租率、回报率、开发商信誉、实力、转手难度、区位优势，甚至分析二手房交易成本等，显得相当理性。

　　变数5

　　投资区域发生改变

　　以前投资者大多数喜欢在比较成熟的区位投资房产，但随着市区成熟区域房价拉升至高位，投资者从风险角度考虑，将投资方位瞄准到一些新兴区域，比如温江、华阳。曾号称只投资市区的高女士告诉记者，由于在市区投资压力太大，最近她已在考虑近郊投资。随着三环外几大区域的交通、居住环境的解决，加上开发态势蓬勃，区域副中心开始形成，其投资价值已经超越了老城区。投资者罗先生说，买市区内住宅的话，目前的出租率比较高，投资回报也还可以，但是又担心以后城市也会呈现出空心化的特征，更多高素质的居住人口会往外移，而且，这些房子目前的价钱都比较高。

　　不少投资者认为，由于地价较低等方面的因素，近郊楼盘有较大的空间来做好环境，因此楼盘自身的环境要胜于不少市区楼盘。另一方面，这些楼盘要么有自身的成熟配套，要么能够借助城市边沿的配套，生活上也相当方便。最为关键的是，这个所谓的近郊区域，由于和城市核心区(也就是提供主要工作区域的地方)距离不很远，在和市中心的交通时间控制在单程1小时以内的车程，交通配套上可以满足居住者的需要。

　　变数6

　　投资业态变化明显

　　住宅投资在过去几年成为成都房产投资市场的主流，由于住宅投资具有消费人群庞大，交易频率较高，增值保值明显等特点，一直受到投资者青睐；而商业低产则由于专业性不够，经营管理不善等原因，一直处于低靡状态；而写字楼由于定位不明确，投资总额较大等原因，出现甲级写字楼和租金较低的商住楼比较稳定，而大量的普通写字楼则长期遭遇寒流。

　　不过，最近一年来，投资者的青睐对象逐渐发生了变化，由于住宅市场的调控力度加大，将部分投资者引向了商业地产和写字楼市场。成都商业地产在沉寂多年后，很可能迎来春天，不少全国性的专业性开发商进入成都，引入全新模式经营商业地产，让投资者看到了其巨大的投资空间，而随着写字楼需求市场的增加，写字楼在最近两年开始崛起，逐年增加放量。而且一旦出租，其回报率相对比较稳定，成为长线投资者关注的对象。
支招

　　公寓投资技巧

　　业内人士提醒，有意投资公寓项目的投资者一定要谨慎。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质应该是投资者考虑的重要因素。

　　商住公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

　　投资者一定要仔细分析项目周边是否有商务氛围，也就是看周边是否具备旺盛或较为旺盛的人气，避免购房后出现“有价无市”的现象。更为重要的是，要参照项目周边市场交易价格，对自己预期收益和准备投入的成本进行核算，看是否能够比较顺利地收回投资成本。同时，在当前房产市场投资环境更加复杂的情况下，一些政策的变动也要时刻关注，免得投资风险加剧。

　　加息后

　　3招提高房产投资收益

　　第一招：提高房屋出租的月租金。通过对房屋配套设施的改善，例如适当多配家电、书架、ADSL，改善装修条件来提高月租金；第二，委托中介公司代理出租，可以获取稳定投资收益，不管市场有何变化，业主的房屋租金都会稳稳赚得。

　　第二招：加快房屋出租资金的回笼期。如果能够将房屋出租一年的资金一次性获得，就可以运用这部分资金用于其他投资，比如根据行情的变动投资股票、基金、投资型保险或者用在生活上以及其他各方面的周转金。这样，既可以获得房产的投资收益，又能够派生出其他投资收益。

　　第三招：减少房屋出租的空置期。房屋出租的空置期并不是业主自己所能左右，而是需要进行房屋租赁信息的有效配对，而对于信息配对最有效和及时的就是房地产经纪公司。因此，房产出租者完全可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期，从而提高房产投资收益。