5月15日，北京市国土资源局网站发布了大兴黄村一级土地开发招标公告，这是今年第9块公开进行招标的一级开发地块。北京市国土资源局相关负责人透露，一级土地开发招标制度随后将在北京全面推行，并成为未来主要的土地整备方式。按照计划，北京市今年招标土地将达40块，面积约860公顷。

　　全面推行土地一级开发招标

　　公告显示，该土地一级开发地块位于大兴区黄村镇，规划建筑面积为41907平方米，土地性质为商业楼，将于6月20日开始公开招标，项目计划工期为10个月。据北京市国土资源局相关负责人称，目前已有5家知名开发商对该地块表示了浓厚的兴趣。

　　为规范土地一级开发行为，使土地一级开发成本更透明，北京市从去年起率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体，并将在今年全面推行土地一级开发招标制度。

　　北京市国土资源局新闻发言人张维表示，今年约有40余个项目、约860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地”，并进入土地二级市场。

　　在《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》出台之前，土地一级开发都是由相关政府部门委托开发商进行的，土地开发完毕后再由审计部门对开发商的投入进行审计。如首创集团进行怀柔新城、鲁能集团进行顺义新城的一级开发。这些项目土地一级开发周期一般在一至两年，周期相对较长，难以满足北京土地市场的需求。

　　北京市国土资源局副局长曾赞荣表示，一级开发招投标的方式可以提高土地上市的速度，还可避免开发商同时占有土地一级开发和二级开发、变相圈地行为的发生。“今后一级开发完成后，政府将收回土地，再进行二级开发。这样一来，就可以避免土地出让市场的不公正性了。”

　　张维透露，土地将逐步成为政府宏观调控的闸门。今后两三年内将有5000公顷“生地”进入一级开发市场，这将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。

　　今年已经进行招标的9块一级土地，主要分布在海淀、通州、顺义、石景山、大兴和房山等区域。对于这些土地都分布于中心城区以外，中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为，这是因为城市中心地区的拆迁问题很难解决，并且有很多“8•31”时期没有过关的土地，面临补偿、资金等其他问题，现在就进行土地一级开发尚有难度。

　　部分开发商意在曲线拿地

　　观察此前8块土地的一级土地开发招标过程，众多开发商对成为土地的一级开发商均充满热情。目前国内土地一级开发商可以获得非常稳定的开发收益，例如，北京土地一级开发的收益大约在8%。如果土地价格上涨迅速，收益可能会更高。业内人士介绍了一级土地开发的大致盈利模式：开发商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆迁、七通一平等，还有一些基础建设比如绿化、公园、学校等的建设工作，这些都会造成土地价格上升，从而使得土地在走上招拍挂市场后，卖个好价钱，一级土地开发商可由此获得土地溢价而带来的部分收益。

　　“一些非土地主的开发商参与一级土地开发显然还有更深一层的目的。”一位开发商告诉记者。一方面，开发商在进行一级土地开发的过程中，对于所开发土地的具体情况了解更加深入，有利于其后再取得土地进行二级开发；另一方面，进行一级开发的开发商，更容易获得该土地的商品房开发权。

　　比如，开发商可与政府约定，如果超过某个拍卖单价，公司与政府进行收益分成。进入二级市场拍卖的土地，一级开发商能够比其他的开发商以更高的价格拍地。高价成交的土地，他们从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，一级开发商因为对地块条件更加熟悉，更容易在拍卖中获得土地。

　　“所以，部分进入土地一级开发的公司，是有意借此实现曲线拿地的目的。”知情人士称。