在见证成都楼市十年发展的荣光时，购房者也陪着不断的多掏腰包，房价走势就象一只走入上升通道的股票，其趋势在短时间内难以改变。对房价不断上涨的隐忧使人们不禁要问：成都房屋的价值中枢在哪里？价格瓶颈在哪里？带着这些问题，晚报楼市通过大量调查、采访发现，8000元/平方米是成都房价的一道坎。

　　见证 十年楼市 大涨三波

　　在成都楼市持续十年的上涨中，庞老师经历了三次换房，当然三次换房的价格大相径庭。1995年，庞老师不惜血本买了当时成都最“港火”的棕北小区的一套多层楼房，房价是1600元/平方米，面积是110平方米，现在看起来的区区十七、八万却花光了夫妇俩所有的积蓄。而现在棕北小区二手房一出手就是5500元/平米左右。“几乎是出一套抢一套。”中原地产棕北店高店长告诉记者说。

　　2002年庞老师看中了玉林的王府花园，把棕北的房子翻番卖掉后，以3500元/平方米买了一套130平米的房子。朋友都觉得老庞的房子“太贵了”，可庞老师却觉得住新房子的感觉好。现在王府花园房价已经到了6500/平方米左右，这中间庞老师自然又赚了。去年庞老师全家又搬进了中海名城，买的是二手房，价格8000元/平方米，也没人说贵，家人都一个劲的强调房子环境好，住着舒服。

　　回忆起自己的几次购房经历，庞老师感慨说都刚好赶在成都楼市的涨价高潮前夕，第一次涨价浪潮2000年前，当棕北小区房子涨到了2500元/平米，家人才意识到庞老师的先见之明，所以以后在换房子的问题上都听他的；第二次是换房是在2003年，买了不到一年王府花园每平方米价格就涨了1000多块；第三次是2006年，中海名城房价一个月几百块的涨势逼得他不得不赶紧下手。“现在，我的房子已经到位了，高于这个价格的房子我绝对不换了，收入和房价越来越不成正比，能有今天都全靠运气。”庞老师一家的换房经历非常有代表性。“多次置业者，能明显感觉到房价的上涨，以及产品形态变化、建筑质量提高，绿化景观不断升级”世家机构文化勇说。

　　成都楼市十年繁荣掀起的三次浪潮，使房价翻了三、四倍，但随着国家宏观政策调控和百姓购房逐渐趋于理性等因素，将使未来房价涨幅趋缓，“成都楼市最终还是要向理性回归。”尺度地产研究中心负责人指出。
分析 房价瓶颈在哪里

　　大小环境制约房价

　　持续近三年针对房地产的宏观调控使房价增幅放缓已是不争的事实。“预计宏观调控对房产的实质影响会在明年或后年出现，以目前房价的涨幅看，应该是在7000-8000/平米这个价位，到达宏观经济的降温期，不再继续支撑房价的上涨。”某专业房产研究机构认为。

　　记者调查发现，目前90平米一下户型占全部户型70%的政策正在严格执行，而今年近100万平米的限价房或廉租房上市。“新建的经济实用房屋大量供应，将彻底改变楼市供不应求的局面，但种效果不会立竿见影。按商品房两年一个周期计算，大概在两三年后，楼市因为普通商品房供应充足，很难支撑8000元/平米以上的价位。”一业内人士如是说。

　　另一方面，居民收入增长速度还不足以支撑房价迈过8000元/平方米的坎。国务院参事任玉岭最近提出，“参考世界年收入与房价比为1：3-1∶5的水平，中国可以考虑1∶6的水平定位。按照家庭年收入乘6，大于当地平均房价乘100(平方米)的，可以购买商品房。”按统计局最新发布的数据看，2006年成都市城镇职工平均工资为19293元，一个家庭年收入大概在4万元左右(按两个人的收入计算)，远远低于买房的水平。消费者收入持续的低水平将使房价呈现“天花板”。

　　巨头肉搏形成制衡

　　进入2006年，入川多年中海、万科、华润等巨头都不约而同的加大了在成都的动作，而中信、华人置业、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企业也争相涌入，大财团、国际性投资基金、大型房地产企业的频频活动使成都楼市热闹非凡。目前，成都有近1000家房地产开发企业，这些企业多是外来开发商，他们的到来极大提升了成都房地产竞争水平。这些外来巨头都以大盘开发为特点，从项目操作和公司运转、土地成本看，开发成本只会增不会减，房子涨价成为必然。另一方面，“对有限地块的争夺将促使土地市场更充足的供应。”资深房产人士山传海说。2006年，成都实际供应土地面积与2005年相比大幅度增加，增幅为34.41%。供应的增加并没有使价格受到冲击。

　　相关统计数据显示，2006年成都平均地价为450万元／亩左右，而1000万元／亩以上的地块越来越多，加上2006年出台的相关政策对各种税费严格征收，决定了建房成本居高不下。同时处于风口浪尖的房价，对开发商来说操作空间越来越小，对利润的期望值谁都不敢看高。在谨慎开发的思想越来越浓厚时，开发商的定价必然不敢冒然行事。综合两方面的情况分析，成都房价其实到了缓慢上涨但上有瓶颈的局面。

　　8000元 二线城市难以迈过的坎

　　从目前上海楼市看，2007年第一季度出现明显的成交量萎缩，房价的上升基本得到遏制，还有小幅回落的迹象。成都房价较一线城市还有很大距离，但成都的物价水平和收入水平不能和一线城市同日而语，如果说一线城市万元是瓶颈，那么参照杭州、深圳等同类二线城市的房价，8000元必定是成都房价遭遇的一道坎。

　　同为历史文化名城的杭州，杭州房价一直走在成都前面。2006年商品住宅价格7759.2元/平方米，同比下降0.46%。之前杭州房价由于动辄上万曾饱受诟病。去年以来，杭州房价走上“价值回归”路，其房价落点恰好在8000元/平米附近，这向我们传递出一个鲜明的信号：8000元/平米，对于许多二级城市都是一道很难迈过的坎。(记者 刘静)

　　言论

　　超过8000元 成都还是我们的成都吗

　　不得不再提房价，一个对于购房者敏感而压抑的话题。

　　最近，有找我估价的购房者经常问这样的问题，成都房价哪里是道坎？购房者似乎对肆无忌惮地上升的房价已经从敏感到了习惯，而现在却已经到焦虑了。市中心和较好地段的房价普遍已攀升至6000元/平方米以上，部分物业单价甚至突破万元。有人说成都房价一定有一道坎，不会就这样无休止的涨下去。业内不少人甚至发出了这样的声音：当二环以内房子均价达到8000元/平方米时候，成都房价就到一个坎了。

　　过去几年全国楼市快速上升的时候，仅有上海等极少数城市的房价出现过短暂下降，其前提是，价格涨到了连上海人都无法承受的地步，优质地段普遍上万，甚至超过两万元，大量的投机投资分子已极大影响了物业的正常价值反映，房价高高在上，完全偏离价值轨道。从目前的状况看，成都楼市还没有到上海前几年的局面，至少从各方面的数据看，成都楼市的主要消费力仍然是自住的真实需求，拉动房价持续上升的是从周边城市甚至全国各地涌来的购买力。

　　尽管成都不是上海，但从区域影响力而言，成都与上海、北京、深圳等城市拥有同样重要的地位，作为拉动全国几大核心房地产版图的重要城市，成都对西南版块楼市的影响，丝毫不比上海对长三角、北京对渤海湾、深圳对珠三角的影响力弱，这种重要的战略作用，为成都楼市提供了多方面的支撑。但这并不意味着成都房价可以向上海、北京、深圳一样，攀升至普遍上万的天价位置。不管是个体购房者的承受能力，还是城市的综合实力，或者说收入支出比，成都房价都没有足够的支撑因素，至少在短期内如此。对于关于成都房价8000元是个坎的说法，或者是其他的什么价格是道坎，对于走过十年发展的成都楼市，我们都应该给予足够的重视和理性的思考。从最新数据看，去年成都市城市居民人均可支配收入为12789.44元，据此可以判断，如果成都房价单价超过8000元，成都将不再是成都人的成都，当然也将是理性投资者的禁地。