受到印花税由0.1%提升到0.3%的重大利空影响，连日来股指出现多个跌停板。这一下子刹住了不少股民的投资热情，有的准备入市的消费者开始考虑转投楼市。这一点反映在了二手房市场上，据中介公司的数据统计，近来二手房的购房需求增长近26％。同时，贷款买房者也开始考虑提前还贷。

　　购房需求上升近26％

　　股票市场起伏，投资者转投楼市已经反映在了二手房市场上，消费者的购买需求明显上升。据“中大恒基”统计数据显示，在这一星期各门店的购房需求明显上涨，西直门、方庄、东四环、六里桥等热点区域需求量上升了近26%，需求中有20%的消费者是在股票市场获利的。

　　另一个明显的现象是高档房源的挂牌量出现下降，据“中大恒基”方庄店的杨博店长介绍，部分原来想把房产变现转移到股票市场的房主看到现在的跌势，目前挂牌房源中有近15%的房主选择了暂缓出售。而需求的上涨和房源的减少使这一星期的二手房成交价格有了2%左右的上涨。

　　从去年10月到目前为止，北京二手房价格上涨了19.5%，尽管股市在去年一年的获利远超过房价上涨，不如基金，去年超过五成的基金涨幅超过了100%，而二手房的投资回报率一般在20%左右。显然，股市和基金的回报率要高于投资楼市，但是目前在股市获利的基本是多年的老股民，而这些人对股市的风险更加敏感。股市开始出现的震荡从很大程度上又打击了股民信心，部分从股市上获利的股民收身而退，再次投资于楼市，并且目前国家对二手房的相关政策还比较稳定，也增加了这部分人的信心。

　　提前还贷增多

　　股市的暴跌，使大量资金从股市撤出。部分在股市中获利的贷款购房者已经开始撤出股市，并把钱用来归还房贷。

　　“中大恒基”劲松店店长介绍，“来门店咨询提前还贷的人增加了不少，应该比以前提高了20%。”他建议加息都要到明年1月才开始，所以消费者不用着急，年底还贷应该是最划算。

　　年初出现的很多抵押房产炒股的人有一半以上已经考虑退出股市。记者采访了正来某中介门店咨询的王先生。王先生有两套住房，都是比较好的地段，看人家炒股赚了不少，于是将自己的一套住房抵押了30万元，几个月时间赚了十多万元，但是看到现在的行情转熊，便赶快退出。据业界人士介绍，目前股市里面有相当一部分这样的人，将房子抵押贷款进入股市。这样的风险极大，很可能产生不良反应。

　　理性选择投资渠道

　　目前中国投资渠道应该说是很不完善，手里有点钱的话，只有股市和楼市可以进行投资。资本是逐利的，但是在做出投资决策之前，还是最好根据自己的能力选择投资手段，原则就是不涉足自己不了解的行业。　

　　目前的楼市仍处在上升阶段，拿北京来说自住需求及租赁需求都极为旺盛，投资楼市，只要选择得当，就可以获得稳定的租金收益。而目前的股市则处于起伏阶段。现在的股市已经处于高位，可以说1年走过了10年的路，此时入市需要承担更多的风险，毕竟，对普通人来说，股指高不高不重要，重要的是还能继续上升。而现在出现的基金一拆分就立刻购买量狂涨就表明了很多不理性投资者的存在，这些人一旦股市下跌会立刻退市，这给市场带来更大的不稳定因素。

　　楼市比较稳定，但是也不能盲目投资。购房者应本着满足现有居住需求为主，通过多种方式来解决基本居住问题。经济实力不强的人群可以租房过渡，有一定经济基础的可以选择购买二手房，资金雄厚的可以选择购买品质较高的新房。购房者要合理安排手中资金，总结适合自己的购房理财方案，循序渐进地进行梯级消费，才不至于被房所累，保持最终的收支平衡。

　　金融部专业人士建议消费者，购房之前，先要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴等；再计算家庭的日常开支；然后，还要留一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支和预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力，考虑欲购房屋的面积。利用银行贷款购房时，要考虑银行利率的高低、银行可借贷金额、首期付款金额、分期付款的期限、每月付款额度等因素。可参照下列公式考核还贷能力：夫妻双方年收入总和乘以4，所得数值为自己所能承担的房价的最高限额。若房价高出此限额30％，则意味着自己现阶段还贷能力不足，应慎重借贷。另外入住后的物业管理费是一笔不小的支出，要问清问明。

　　■案例解析

　　未经共有权人同意出租房屋合同无效

　　李某与儿女共有一处房屋。两年前，李某被女儿接到外地安度晚年，家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月，其小儿子未征得李某及姐妹的同意，将房屋租赁给他人用于经商，租赁期限为5年，并将预收的1万元租金据为己有。今年1月，得知儿子擅自出租房屋，承租人破坏房屋结构进行装修后，李某便委托女儿回老家进行交涉，要求收回房屋。可其子以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由，不同意中止协议。

　　李某随即委托律师，将儿子诉至法院，要求解除被告与承租人签订的房屋租赁协议并返还房屋。针对儿子提出的李某曾同意出租房屋、现李某年老患有老年性精神疾病、无民事行为能力的辩称，李某还专门到司法鉴定部门作了民事行为能力鉴定，证明其意志行为活动正常，具有完全民事行为能力。

　　法院认为，被告未经原告及其他共有权人同意将该房屋租赁给他人经商使用，侵犯了原告及其他共有权人对该房屋的共有权利，其与他人签订的租赁协议依法应确认无效，承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。

　　中原三级市场部副总经理宫萍分析：

　　根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　另据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋未取得共有人同意的，房屋不得出租。因此，消费者在租住房屋时要确保房屋所有的共有权人的同意，以免日后引起不必要的纠纷。