和讯房产消息 受到2006年“90平方米70%”宏观调控政策的影响，北京市中高档住宅市场上的新项目因为要进行重新调整规划而延迟了入市的时间，预计会在下半年集中进入市场。另外奥运会的即将召开也会使未来的中高档住宅提前入市，基于这些因素都会促使北京市中高档住宅市场的新增供应量在下半年有所增加。本季度，北京中高档市场上一共有6个项目竣工入住，共为市场提供了3,119套的新增供应量，而住宅的需求量是2,447套。2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率与上一季度相比，略有下降，而租金则呈现上升趋势。

　　高力国际华北区董事总经理高晓晖指出，作为中央商务区域的CBD商圈一直都是北京市高档公寓供应的热点区域，在这一季度亦不例外，有3个项目入住，共为市场提供2,012套新增住宅单位，占全市新增供应量的65%。由于CBD商圈公寓用地开发有限，这些项目吸引了大量的投资者，所以目前的入住率都不是很高，预计在下一季度将会有所上升。截至到2007年第二季度，北京市中高档住宅市场存量达到74,631套，其中高档公寓19,612套，占24.9%；中高档公寓49,085套，占62.2%；服务式公寓4,228套，占5.4%；别墅5,934套，占7.5%。

　　高晓晖分析说，由于得益于跨国公司众多和配套设施成熟等有利条件，朝阳燕莎商圈的需求依旧较为旺盛，在本季度里新增需求量为698套，占全市新增需求量的28%。另外供应体量一直都不是很大的中关村和万柳商圈，新增需求量在本季度里也有所增加，为404套，占全市新增需求量的16%。其原因一方面是因为政府早在2000年的时候就已经下文不在中关村批准住宅项目；另一方面是因为IT业领路者微软公司入住本区域后将会陆续增加对高档公寓的需求。2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的新增需求量为2,447套，于上一季度相比基本持平。

　　本季度，北京市中高档住宅的租赁市场继续呈现回暖迹象。限制外资购买住宅政策的继续实施和奥运会的临近都会加大对高端物业的租赁需求，这在一定程度上对北京市中高档住宅的租赁市场产生刺激作用，同时也会拉升北京中高档住宅的租金价格。2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的平均租赁价格为US$14.27/平方米/月（含物业管理费），和上一季度相比略有上浮。

　　2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%，与上一季度相比略有下降。其中作为传统区域的CBD商圈在本季度里空置率没有下降反而上升约四个百分点，原因是因为此商圈在本季度有3个项目入市，供应体量较大。虽然CBD商圈的中高档公寓的需求量一直都是北京市最大的，但是由于项目的集中入市，市场依然需要时间消化，预计下季度空置率会有所下降。亚运村商圈空置率下降较多，约六个百个点，是本季度空置率下降幅度最大的区域。

　　高晓晖进一步分析，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，此项政策的实施，将会对投资豪宅的买家产生一定的抑制作用。另外，两部委近期颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，这是在去年171号文件基础上的一个延伸和补充。该通知对外资变相开发内资房地产及外资申请设立房地产公司进行了严格控制。这一通知的贯彻执行，将会对投资豪宅市场的外资企业起到进一步限制作用。由于奥运会的临近，接下来的几个季度里，中高档住宅的租赁需求将会保持持续增长的趋势。