欢迎您光临中国的行业报告门户弘博报告!
分享到:
2020-2026年中国物业管理市场深度分析与产业供需格局预测报告
2020-05-25
  • [报告ID] 143373
  • [关键词] 物业管理市场
  • [报告名称] 2020-2026年中国物业管理市场深度分析与产业供需格局预测报告
  • [交付方式] EMS特快专递 EMAIL
  • [完成日期] 2020/5/5
  • [报告页数] 页
  • [报告字数] 字
  • [图 表 数] 个
  • [报告价格] 印刷版7500 电子版7800 印刷+电子8000
  • [传真订购]
加入收藏 文字:[    ]
报告简介

目前,业内对物业管理市场空间和行业竞争环境的基本特征上认知差别不大,普遍认为行业空间大,但市场分散,竞争不够。2019年国内物业管理市场空间为8203亿元,其中住宅、写字楼及商业楼宇分别为4867/1317/195亿元。目前,行业集中度较低,但正在逐步提升,根据中指院数据,行业前100名物业管理企业的市场份额在2018年仅为27.0%,但比2013年提高了9.6个百分点。

本文重点针对目前仍有分歧或疑虑的部分问题进行分析,包括商业模型的理解、增速的变化、成本刚性提升的应对方式、增值服务的空间及估值方法等。同时,分析了房天下35个重点城市6.7万个小区的物业管理数据,从大数据视角对市场格局、小区楼龄、物业费定价等行业要点进行了解构。

我们对房天下上35个重点城市的6.7万个住宅小区进行了数据分析,有以下一些行业现状和结论值得关注:

1、区堿市场竞争格局均较分散,宁波佛山集中度较高:15个重点城市平均CR5仅18.8%,格局较为成熟的为宁波和佛山,CR5可达到接近35%,合肥、杭州、广州接近25%。其余城市都低于19%,这其中不乏北京、上海、深圳这样的一线城市。市场玩家中,除万科物业、碧桂园服务、恒大金碧、绿城服务、保利物业等全国性龙头外,区域中小物业公司占据大部分份额。

2、35城平均住宅物业费为1.52元/平/月:分城市看,平均物业费最高的为深圳/佛山/宁波,分别达257/2.43/2.43元/平/月;年物业费占房价比例最高的城市为长沙/佛山/贵阳,该比例分别达0.21%/0.20%/0.20%,最低的城市为上海/北京/南京,分别达0.03%/0.03%/0.049%。

3、小区建筑年代以2010-2014年占比最大,达到28%,该楼龄对应平均物业费为186元/平米/月。其次为2015年之后,占比为22.5%,对应平均物业费231元/平米/月

4、楼龄越小,物业费越贵:从1995年至今,楼龄平均每新5年,物业费增长24%。

5、分城市看,低端物业(物业费低于2元/平米/月)占比较高的城市为洛阳/保定/西安,高端物业(物业费高于2元/平米/月)占比较高的城市分别为佛山/深圳/宁波。

虽然物业管理在项目获取上依附于地产开发,但其业务本质是服务行业。从商品属性看,物业管理的基础产品可视为一种必选消费品,扩张主要靠网点覆盖的增长,从这个角度看,物业管理行业类似于海底捞和星巴克等消费服务行业。从商业模式看,物业管理的主要生产资料是人,行业运作轻资产且不依赖融资。从经营期限看,物业一旦签约因业主不满而被毁约的比例较小,基本可认为是永续经营,在收缴率稳定的情况下,收入下降的风险非常小,从这个角度来看,物业管理的商业模式要好于其他必选消费品和服务行业如海底捞和星巴克。但从提价角度看,由于物业管理客户端提价能力较弱,而人力成本端刚性上升,在全生命周期中毛利率逐年下降,因此其对毛利率的保护程度不如其他必选消费品。

行业仍处于高速增长时期

单就基础物业服务而言,上市物业管理公司大部分依附于关联开发商,其短期内合约及在管面积增速与关联开发商的销售及竣工高度相关。考虑到过去5年上市物业管理公司关联开发商销售面积的高增长(2014-2019前11月平均增速为28.0%,高于Top30及行业整体3.5/23.6个百分点),关联开发商的储备基本可以保障未来2~3年在管面积的高增长。从生命周期看,不同于美团等互联网平台企业在亏损和投入阶段上市,大部分物业公司的上市时点选择在其收入和利润增速最高的“蜜月期”。

由于目前行业集中度仍处非常分散的阶段,公司间彼此的竞争压力较小。我们认为行业内相对分散和低竞争的状态在未来5年仍将持续,同时行业整体仍处于较高增长阶段,低基数公司将保持30-50%的增速,而规模较大的龙头公司保持20%左右的增速。长期而言,随着增量空间下降,行业进入存量小区的竞争阶段,行业整体进入低速增长期,而随着增值业务的铺开,基础物业服务增速的下滑将会得到部分对冲,行业内主流公司预计仍能保持10%左右的增速。

应对成本端的刚性提升的手段

对物业公司而言,员工工资成本的提升是刚性的,其中高端物业企业人员工资年增幅在5-7%,中低端物业公司每2-3年上涨约3-5%。在单项目层面,物业公司维持毛利率的对冲措施包括:

1)人员外包;2)通过科技手段减少人员,提升人均管理面积,例如道闸系统、智能扫地机器人的使用可使单个中减少23保安及清洁;3)提升区域密度,提高单管理人员的管理项目数,脱离单项目成本并进入管理费用;4)增加高毛利率增值业务的比重来维持单个项目的整体毛利率,以1H19各上市公司盈利能力来看,非业主增值服务及社区增值服务的毛利率为36.8%/51.7%,分别较基础物业服务高12.7/27.6个百分点5)进行提价,根据我们的调研,典型上市物业公司中每年约有4%~8%的项目能实现提价,单项目提价幅度在20%~40%。

从公司层面来看,物业公司有两个手段保持或提升毛利率水平1)增加毛利率更好的新项目比例,退出毛利率低且无法提价的旧项目;2)扩张进入写字楼、商业、公建等毛利率更好的非住宅领域,如典型上市物业公司非住宅物业比例由2016年的13.6%提升至2019年H1的27.5%。

增值业务的空间计算

我们认为物业公司的增值服务收入规模是可与基础物业管理服务匹敌的,而当前物业公司提升增值业务收入的关键在于在面临垂直领域竞争的情况下如何提升渗透率。

我们以一个在强二线城市的总建筑面积为15万平米,有875户家庭的小区计箅了典型项目的物业收入结构:

该小区物业费为25元/月,单户家庭面积为120平,单户家庭年物业费为3600元,物业公司年基础物业服务收入规模为315万元;

非业主增值服务方面,该小区物业公司在小区推盘及交付时分别提供案场协销及交付前检务。其中案场协销服务总收入为200万元,交付前检验服务总收入为26万元;

社区增值服务方面,该小区物业公司提供家政服务、日用品购买、物业租售、空间管理、车位管理及销售服务。根据我们的计算,收入空间最大的是家政服务及物业租售服务。对家政服务,假设单次服务价格为200元,单户每15个月使用一次,则单户年支出为3600元,项目成熟时期该服务渗透率为20%,则物业公司年收入为63万元;对物业租售服务,假设每年各有10%的用户需进行房屋租赁及买卖,在有需求的住户中5%通过物业公司的经纪服务出租/成交,租赁及买卖佣金率分别为8%/2%,则单一客户每年需支付0.6/7.2万元佣金,物业公司年租售服务收入为35万元。物业公司日用品服务、广告位管理、车位管理的年收入分别为16/11/22万元。

根据测算,在成熟状态下,基础物业服务和社区增值服务收入分别占总收入的68.4%/31.6%;在项目全生命周期中,基础物业、非业主增值服务、社区增值服务收入分别占总收入的66.5%/5.8%/27.6‰。我们认为目前上市物业公司的社区增值服务仍有相当的提升空间(占总收入比重为127%),行业内占比最高的蓝光嘉宝也仅为20.7%。从渗透率提升空间以及服务品类不断增加的角度判断,我们认为社区增值业务在收入规模上达到总收入的30%是可期的。

本公司出品的研究报告首先介绍了中国物业管理行业市场发展环境、物业管理行业整体运行态势等,接着分析了中国物业管理行业市场运行的现状,然后介绍了物业管理行业市场竞争格局。随后,报告对物业管理行业做了重点企业经营状况分析,最后分析了中国物业管理行业发展趋势与投资预测。您若想对物业管理行业产业有个系统的了解或者想投资中国物业管理行业,本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局,部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据,企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等,价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

 

 


报告目录
2020-2026年中国物业管理市场深度分析与产业供需格局预测报告

第.一章物业管理行业概念
第.一节物业管理的介绍
一、物业管理的定义
二、物业管理服务的内容
三、物业管理七大特色
四、高水准物业管理的九条原则
第二节国内外物业管理基本特征的比较
一、国外物业管理的基本特征分析
二、国内物业管理的基本特征分析
第三节物业管理产权理论分析
一、产权理论简介
二、物业管理产生的产权理论分析
三、我国物业管理发展的产权理论分析

第二章全球物业管理业发展分析
第.一节国外物业管理的发展综述
一、国外物业管理的特点
二、发达国家的物业管理模式
三、国外物业税特点
四、国外物业管理模式
第二节美国物业管理的发展情况
一、美国物业管理的主要特点
二、美国的楼宇星级管理
三、美国物业管理收费制度及启示
四、美国物业管理企业的经费运作概况
第三节新加坡物业管理的发展情况
一、新加坡物业管理概况
二、新加坡的共管式物业管理
第四节澳大利亚物业管理的发展情况
一、澳大利亚物业管理的主要特点
二、澳大利亚物业管理特色

第三章中国物业管理的发展概况
第.一节中国物业管理发展历程
一、中国物业管理的产生与发展
二、中国物业管理的三个阶段
三、三大问题困扰我国物业管理行业
四、影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈
第二节物业管理的经济环境分析
一、物业管理的经济分析
二、全球金融危机对我国物业管理行业的影响
三、房产税将全国逐步推开
四、物业管理多项法规起施行
第三节物业管理发展现状分析
一、物业服务行业总体结构情况
二、2019年中国物业服务企业发展研究
三、2019年物业管理发展服务市场分析
第四节2019年物业服务企业经营状况研究
一、物业服务行业发展困境分析
二、百强企业控制成本、提高盈利能力。
三、物业服务百强企业增加收入
第五节物业管理的法律特色分析
一、物业纠纷类型
二、物业纠纷的法律特征
三、物业纠纷的法律分析
四、物业纠纷的解决办法及国外经验
五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析
六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法
第六节物业管理行业风险
一、物业管理风险的表现形式
二、物业管理风险的规避方式
第七节物业管理消费分析
一、物业管理消费的特征和功能
二、物业管理消费满意度分析
三、物业管理的消费者分析
四、与物业服务者对服务认识的误差
第八节中国物业管理的发展模式分析
一、酒店式物业管理模式分析
二、服务集成型物业管理模式分析
三、《物权法》实施后物业管理有新模式
四、对《物业管理条例》实施中几个问题的认识
第九节《物权法》的实施对行业的影响
一、《物权法》对物业管理的影响分析
二、《物权法》对物业管理的法制作用
三、《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响
四、物权法及2009年新司法解释背景下的物业管理问题
第十节我国开征物业税的难点透析与政策建议
一、物业税开征的难点透析
二、开征物业税的政策建议
第十一节《劳动合同法》对物业管理行业的影响与对策
一、《劳动合同法》对物业管理行业的影响
二、物业企业要积极推进管理模式创新
三、几点认识与建议

第四章物业管理招投标的发展
第.一节物业管理招投标机制的综述
一、物业管理招投标的重要性及其意义
二、物业管理招投标的特点及其要点
第二节中国物业管理招投标方法的分析
一、我国物业管理三种招标方法分析
二、住宅小区物业管理招投标方法分析
第三节物业管理招投标存在的问题及对策
一、实施物业管理招投标所面临的主要问题
二、物业管理招投标中存在的问题及对策
三、实施物业管理招投标的措施
四、完善物业管理招投标的六点建议
五、物业管理招投标策略分析

第五章物业管理费用收取分析
第.一节物业管理费的介绍
一、物业管理费的构成
二、物业管理费的收费标准
三、物业管理费的主要用途
四、物业管理消费的特征和功能
第二节2019年广州新版物管收费标准问题探讨
一、2019年广州新版物管收费标准
二、2019年广州新版物管定价标准
三、2019年广州新版物管流程标准
第三节物业管理费用收取存在的问题及对策
一、收费难的现状及其原因
二、解决收费难的基本思路
三、物业服务收费矛盾纠纷的成因
四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策
五、解决物业收费难完善法规是关键
第四节完善物业服务收费定价机制的思考
一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化
二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题
三、完善物业服务市场化机制面临的困难
四、推进物业服务收费市场化的法律保障
五、完善物业服务收费管理政策的几点思路

第六章主要地区发展分析
第.一节深圳物业管理的发展
一、深圳物业管理行业发展现状
二、深圳物业管理行业存在的问题
三、深圳物业管理行业问题解决思路
四、深圳物业管理模式
五、深圳物业管理发展的趋势
第二节北京物业管理的发展
一、北京物业管理现状分析
二、北京市写字楼市场物业管理市场分析
三、北京市将规范物业服务管理收费相关问题
四、北京185家物业未晒账单挨罚
五、2019年北京物业管理市场分析
第三节上海物业管理的发展
一、上海物业管理市场分析
二、2019年上海物业管理企业公众满意度分析
三、2019年上海市物业服务行业存在的突出问题及若干建议
第四节重庆物业管理的发展
一、重庆物业管理行业发展现状
二、重庆物业50强权威发布
三、新版《物业管理条例》即将出台
四、重庆物业管理行业存在的问题
五、重庆物业管理行业问题解决思路
第五节沈阳物业管理的发展
一、沈阳出台物业招投标管理办法
二、沈阳开评五星物业有效期两年
三、《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》起实施
四、沈阳物业公司要“晒账本”
五、《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》
第六节武汉物业管理的发展
一、《武汉市物业管理条例》(自2011年1月1日起施行)
二、物业管理成武汉投诉“重灾区”
三、武汉公布物业服务标准合同
四、高端物业集体入市武汉上演豪门盛宴
第七节广州物业管理的发展
一、广州出台物业服务退出新《办法》
二、广州出台物业管理办法
第八节郑州物业管理的发展
一、郑州着力破解物业管理发展难题
二、郑州市物业管理综合实力20强出炉
三、郑州新物业管理办法有望出台
第九节西部开发:物业管理也需要跨越式发展
一、西部物业管理现状
二、西部物管跨越式发展的必要性
三、西部物管跨越式发展的可行性
第十节其他地区物业管理发展情况分析
一、江苏省物业管理发展分析
二、天津市物业管理发展分析
三、杭州物业服务行业发展分析
四、《辽宁省物业管理条例》正式施行
五、《山东省住宅物业服务收费管理办法》
六、《四川省物业管理条例》亮点解读

第七章物业管理行业竞争分析
第.一节物业管理的市场竞争分析
一、物业管理进入市场竞争的必然趋势
二、物业管理应对市场竞争分析
三、物业管理在竞争中走向成熟分析
四、中国物业服务百强企业
第二节中国物业管理行业结构分析
一、潜在的进入者
二、替代品
三、购买者的讨价还价能力
四、供应者的讨价还价能力
五、行业内部现有竞争者的抗衡
第三节物业管理中的品牌竞争探析
一、物业管理的品牌支撑点
二、物业品牌价值战略的定位
三、物业品牌的价值战略

第八章物业管理行业重点企业分析
第.一节上海陆家嘴物业管理有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、经营状况分析
四、公司发展战略分析
第二节龙湖物业
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、经营状况分析
四、公司发展战略分析
第三节第.一太平戴维斯
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、经营状况分析
四、公司发展战略分析
第四节仲量联行
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、经营状况分析
第五节世邦魏理仕
一、公司概况
二、运营模式
三、品牌推广模式
第六节戴德梁行
一、公司概况
二、运营模式

第九章房地产行业分析、预测及与物业管理的关系
第.一节2016-2019年我国房地产业主要运行指标
一、土地开发及购置面积
(一)2019年土地购置与开发情况
(二)2019年土地购置与开发情况
二、房地产投资完成额
(一)2019年房地产开发投资分析
(二)2019年房地产开发投资分析
三、资金来源分析
(一)2019年房地产开发企业资金来源分析
(二)2019年房地产开发企业资金来源分析
四、房屋施竣工面积
(一)2019年房屋施竣工面积
(二)2019年房屋施竣工面积
五、国房景气指数分析
(一)2019年国房景气指数分析
(二)2019年国房景气指数分析
第二节2016-2019年我国房地产市场运行状况
一、土地市场
二、房地产开发投资
(一)2019年房地产业市场供给结构分析
(二)2019年房地产业市场供给结构分析
三、商品房销售面积与销售额
(一)2019年全国商品房销售面积与销售额情况
(二)2019年全国商品房销售面积与销售额情况
四、房地产价格
(一)2019年全国房地产市场价格变动情况
(二)2019年全国房地产市场价格变动情况
五、商品房库存量
第三节2020-2026年中国房地产发展环境分析
第四节2020-2026年中国房地产发展预测
一、2020-2026年房地产市场刚需分析
二、2020-2026年我国房地产市场预测
三、2020-2026年中国楼市政策预测
第五节房地产与物业管理的发展分析
一、物业管理公司与房地产开发企业关系的回顾与分析
二、房地产经营与物业管理的关系
三、优秀的物业管理是房地产开发业的图腾
四、2019年房地产市场环境对物业服务市场的影响
第六节物业管理前期介入对房地产开发项目的影响
一、物业管理前期介入的内容及其运作过程
二、物业管理前期介入的现状与存在问题
三、改进物业管理前期介入的几点建议

第十章2020-2026年行业发展策略探讨
第.一节中国物业管理发展的策略
一、物业管理的市场竞争与对策
二、物业管理当以构建和谐社会为己任
三、物业管理应成为和谐平衡器
四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器”
第二节我国物业管理企业品牌创新策略分析
一、物业管理品牌形象的构成要素
二、物业管理企业炼好内功的主要策略
三、物业管理企业外部传播策略
第三节中国物业管理可持续发展战略分析
一、物业管理可持续发展的必要性
二、我国物业管理持续发展的对策
三、创新服务理念实现物业行业可持续发展
第四节对调整转型期物业管理企业发展新战略的思考
第五节物业管理跨区域发展的策略分析
一、初始规模不经济问题
二、拓展区规模效益问题
三、地域文化差异问题
四、本地化与特色化问题
五、人力资源本地化问题
第六节酒店式服务管理策略研究
一、酒店服务管理研究
二、酒店式管理服务模式设计思路
三、酒店式服务管理可行性分析
四、酒店式服务管理策略研究
五、实行酒店式服务管理成功与不足之处
六、酒店式物业管理服务的案例

第十一章2020-2026年企业经营策略探讨
第.一节我国经营性物业发展面临的困惑及对策
一、发展我国经营性物业的意义
二、发展经营性物业面临的困惑
三、促进我国经营性物业发展的对策
四、面对危机在高品质服务中寻找机遇
第二节物业管理公司运营模式探讨
一、物业管理公司运营模式
二、现有商业模式的剖析
三、成功商业模式的共性
四、物业管理行业的个性
五、未来商业模式的构建
六、物业服务企业的选择
第三节物业管理公司企业文化构建策略
一、建立物业管理企业文化的必要性
二、构建物业管理企业文化的几点建议
第四节拓宽物管行业盈利空间策略
一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考
二、物业管理行业盈利能力的重新定位
三、物业管理企业盈利点的设计
四、浅析物业管理企业亏损现状及扭亏的建议
第五节物业管理企业绩效管理分析
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求
二、物业管理行业绩效管理现状分析
三、完善物业管理行业绩效管理的建议
第六节物业管理企业成本的特点及管控分析
一、物业管理企业成本的特点
二、物业管理企业成本管理的现状
三、完善物业管理企业成本管控的对策
第七节物业管理专项外委服务的选择与监管
一、物业管理专项外委服务招标方法分析
二、以委托服务的策划方案为评标重点的招标方法
三、以外委服务支出测算标准为重点的招标方法
四、建立科学的专项外委服务监管考核指标体系
五、加强专项外委服务合同履约执行与监督管理
六、外委各项服务的管理制度应完善到位
七、管理服务经费测算的指标体系
八、加强物管服务外委业务的日常管控

第十二章2020-2026年物业管理行业发展趋势预测
第.一节网络时代的物业管理
一、网络对物业管理的影响
二、网络时代的客户需求及行为分析
三、网络时代的物业管理市场竞争策略
第二节高校物业管理的发展趋势
一、高校住宅物业管理的现状
二、高校物业管理的发展趋势
第三节2020-2026年中国物业管理的发展趋势
一、2020-2026年中国物业管理发展前景
二、2020-2026年中国物业管理发展趋势分析
三、未来中国物业管理发展的十大趋势
四、和谐物管是当代物业管理的发展方向
五、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势
六、菜单式物业服务收费将成主导模式
七、资产管理:物业管理的发展趋势
第四节2020-2026年中国物业管理的发展趋势
一、2020-2026年中国物业管理发展前景
二、2020-2026年中国物业管理发展趋势分析
三、未来中国物业管理发展的十大趋势
四、和谐物管是当代物业管理的发展方向
五、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势
六、菜单式物业服务收费将成主导模式
七、资产管理:物业管理的发展趋势
文字:[    ] [ 打印本页 ] [ 返回顶部 ]
1.客户确定购买意向
2.签订购买合同
3.客户支付款项
4.提交资料
5.款到快递发票