随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，规模的快速增长使商业地产行业整体供给过剩，市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与一般住宅地产相比，商业地产项目运作链条长，前期投资大，投资回报期长，需要较强的专业管理能力。商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金收入方面分化较大，投资性房地产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受限比例高也制约了企业的再融资空间。在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精细化。

商业地产行业运行概况

区别于居住地产和工业地产，商业地产是指用作商业用途的地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。商业地产具备地产、商业与投资三重特性。购物中心和写字楼是商业地产领域两大主要类型。

近年来，国民经济快速发展、居民生活水平提高和消费观念的改变带动购物中心、写字楼等物业大量新建并投入使用。此外，随着国内主要城市住宅“限购”政策的实施和房地产宏观调控力度的加大，房地产开发企业纷纷由住宅地产开发向住宅兼商业地产投资、运营转变，“地产+商业”协同运营模式发展迅速。商业地产开发投资与运营面临着前所未有的发展机遇。

运营模式

传统的商业地产运营模式对企业资金要求较高，投资回报期长、资金占用明显。近年来，随着政策环境和市场形势的变化，商业地产运营更加重视“轻资产”模式的发展，实际运营层面，开发商兼顾多种运营模式，以实现自身规模及品牌影响力的扩张。

商业地产运营模式主要分为“只租不售”“只售不租”和“租售结合”三种，中国商业地产开发商一般会根据自身需求在运营模式中选择。只售不租是最原始的模式，企业依照住宅开发的经验，投资开发商业地产项目以整体或者分割出售的方式将其卖出，获得增值收益，快速回收投资，增值收益主要来自土地资源的增值和品牌溢价；只租不售的经营模式下，企业会在前期规划设计按照商户需求定位进行施工建设或者直接购买现有的商业地产项目进行改造，之后整体或者分割出租给商户，获得稳定持续的租金收益，同时也获得土地增值和品牌增值。但由于商业地产项目投资规模大、风险高且投资回收期长，有能力全额购买商业项目的投资者数量有限，为解决资金回笼等问题，租售结合成为越来越多开发商选择的经营模式。租售结合的经营模式下，公司一般会实行“以售养租”，以出售商业地产周边附属开发的住宅来培植商业地产。只租不售或租售结合的经营模式对招商、日常经营管理能力等要求较高，招商和日常运营的情况对开发商能否收回投资并取得合理回报影响显著。一般情况下只售不租的平均开发周期最短，运营成本较低，短期投资回报率较高；只租不售和租售结合的模式投入规模大，投资回报周期较长，运营成本较高，属于“重资产”运营模式。近年来，随着政策环境和市场形势的变化，商业地产运营更加重视“轻资产”模式的发展，通过自身管理及品牌输出，扩大品牌影响力，即委托管理模式。实际运营层面，开发商多是多种运营模式相结合，例如红星美凯龙家居集团股份有限公司，既有较大规模的自持运营物业，同时通过轻资产模式运营管理了数百家商业物业（家居商场）。

本公司出品的研究报告首先介绍了中国商铺地产行业市场发展环境、商铺地产行业整体运行态势等，接着分析了中国商铺地产行业市场运行的现状，然后介绍了商铺地产行业市场竞争格局。随后，报告对商铺地产行业做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国商铺地产行业发展趋势与投资预测。您若想对商铺地产行业产业有个系统的了解或者想投资中国商铺地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等商铺地产。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计商铺地产及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测商铺地产。