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报告简介
报告目录
2016年中国房地产周期深度调研分析报告
正文目录
1、房地产周期的决定因素分析 3
1.1、房地产的短周期 3
1.2、长周期视角下的房地产发展阶段 5
（1）高速增长期和平稳或下降期 6
（2）数量扩张期和质量提升期 6
（3）总量扩张期和‚总量放缓、区域结构分化期 6
1.3、房地产市场发展初期发展状况 7
1.4、房地产市场发展后期分析 8
1.5、人口区域分布从总量扩张到总量放缓、区域结构分化 12
（1）日本人口区域分布的阶段性变化。、 13
（2）韩国人口区域分布的阶段性变化 15
（3）美国人口区域分布的阶段性变化 16
2、中国房地产的未来 17
2.1、中国房地产市场的历史演变 17
2.2、中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降状态 18
2.3、房地产市场已从数量扩张转入质量提升 20
2.4、后房地产时代分析 24
2.5、衡量房地产市场泡沫程度 25
（1）房价收入比 26
（2）商品房库存去化周期 29
（3）租金回报率 32
（4）、空置率 33
2.6、房地产对经济和资本市场的影响 34
3、房地产政策工具的影响机制分析与国际比较 38
3.1、住房金融政策尤其利率政策变化是影响房地产市场短周期波动的最重要因素 38
3.2、土地政策对住房供求波动影响较大 39
3.3、房产税收政策短期会对市场产生一定影响，但在防范长期的房地产泡沫等方面作用不明显 40
4、增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 40
4.1、日本增速换挡期的房地产市场 40
4.2、德国增速换挡期的房地产市场 42
4.3、韩国增速换挡期的房地产市场 44
4.4、中国台湾增速换挡期的房地产市场 46
4.5、启示 47
（1）、房地产政策应适应新发展阶段特征 47
（2）、必须建立起比较完善的住房法律体系 47
（3）、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策 48
（4）、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制 48
图表目录
图表 1：200-2013年美国房地产价格波动与联邦基金利率 5
图表 2：1985-2012年日本房价波动与利率 6
图表 3：1890-2010年美国住宅开工量 8
图表 4：1948-2008年日本住宅开工量 9
图表 5：2002-2011年美国购房人群年龄分布 10
图表 6：美国不同年龄段购房需求曲线 10
图表 7：1948-1990年日本人口出生数量和住房开工量 11
图表 8：日本置业人群（20-50）和住房开工量 12
图表 9：1950-2016年美国人口出生量和住房开工量 12
图表 10：1950-2016年美国置业人群和住房开工量 13
图表 11：1925-2005年日本主要都市圈人口增长情况 15
图表 12：1985-2005年日本的土地泡沫 15
图表 13：1949-2010年韩国区域人口分布（占总人口比重%） 17
图表 14：美国大都市区数量和人口演变情况：1940-2010 17
图表 15：1992-2014年中国房屋销售和新开工面积 19
图表 16：2000-2030年中国城镇化率 21
图表 17：1953-2010年中国家庭小型化趋势 21
图表 18：中国分年龄段住房需求 22
图表 19：1975-2009年中国人口出生数量和新开工面积 23
图表 20：1995-2020年中国置业人群和新开工面积及预测 23
图表 21：未来十年城镇住房需求和投资预测 24
图表 22：1998-2014年全国商品房住宅房价收入比 27
图表 23：2002-2014年一线城市房价收入比 28
图表 24：2002-2014年二线城市房价收入比 28
图表 25：2002-2014年三线城市房价收入比 29
图表 26：2014 年35 个大中城市房价收入比排序 29
图表 27：2003-2018年销售和新开工对比 30
图表 28：1948-1996年日本住宅供给和需求演变趋势 32
图表 29：商品房库销比 32
图表 30：2015 年第三季度50 城存销比排序单位：月 32
图表 31：2015 年上半年普通住宅投资回报率单位% 34
图表 32：全社会固定资产投资比重 36
图表 33：房地产建筑业完全消耗系数 37
图表 34：德国人口周期和房地产周期 43
图表 35：1962-2010年韩国置业人群和住房开工量 46
图表 36：1970-2012年韩国人口出生数量和住房开工量 46
图表 37：1960-1992年台湾的人口出生数量与住房投资 47
图表 38：1974-2010年台湾20-50 岁年龄人口数量和住房投资 47
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